Batum'da Satın Almadan Önce İnşaat Şirketi Nasıl Sorgulanır: Yabancı Yatırımcı İçin Kontrol Listesi
Batum'da Satın Almadan Önce Müteahhiti Nasıl Kontrol Etmelisiniz: Yabancı Yatırımcı için Kontrol Listesi
Gürcistan gayrimenkul piyasası yabancılara açık olup işlemlerin kolaylığıyla tanınır; ancak bu, piyasanın risksiz olduğu anlamına gelmez. Hisse senedi inşaatının sıkı biçimde düzenlendiği piyasalardan (örneğin Rusya) temel farkı şudur: Gürcistan'da inşaat tamamlanana kadar alıcının parasını bankada kilitleyen zorunlu bir emanet hesabı (escrow) mekanizması bulunmamaktadır. Bu nedenle müteahhiti kontrol etme sorumluluğu büyük ölçüde alıcının kendisine düşmektedir. Ön ödeme veya daire bedeli gibi herhangi bir ödeme yapmadan önce uygulamanız gereken adım adım kontrol listesini derledik.
Adım 1. İnşaat Ruhsatı
Müteahhitten ilk talep etmeniz gereken belge, söz konusu projeye ait inşaat ruhsatıdır. Bu bir formalite değildir: Ruhsat olmadan şirketin bina inşa etme hakkı bulunmaz ve alıcı, ileride kaçak yapı olarak nitelendirilebilecek bir projeye para yatırma riskiyle karşı karşıya kalır. Belgenin taranmış bir kopyasını talep etmek ve mümkünse bir avukata incelettirmek yerinde olacaktır.
Adım 2. Arsa Durumu
İnşaatın yapılacağı arsanın hukuki açıdan temiz olduğundan, üzerinde ipotek, dava ya da kısıtlama bulunmadığından emin olun. Bunun için Ulusal Kamu Sicili Ajansı'ndan (NAPR) tapu sicil kaydı çıkartılmalıdır. Arsa hukuken sorunluysa, proje kâğıt üzerinde ne kadar cazip görünürse görünsün, ileride daire üzerinde mülkiyet hakkı tescil ettirmek mümkün olmayabilir.
Adım 3. Şirketin Geçmişi ve İtibarı
Para yatırmadan önce şunları araştırın:
● Müteahhidin daha önce teslim ettiği proje sayısı ve zamanında mı teslim edildiği, yoksa sistematik gecikmeler mi yaşandığı;
● Şirketin tamamlanmamış veya dondurulmuş projesinin bulunup bulunmadığı;
● Yalnızca müteahhidin web sitesindeki pazarlama materyalleri değil, gerçek alıcıların yorumları;
● Şirket veya yöneticileriyle ilgili hukuki dava bulunup bulunmadığı.
Uzun yıllara dayanan başarılı teslim sicili olan büyük müteahhitler genellikle yeni oyunculara kıyasla daha güvenilirdir; ancak fiyatları da daha yüksek olabilir — seçenekleri karşılaştırırken bunu göz önünde bulundurmakta fayda vardır.
Adım 4. Projenin Finansman Yapısı
Müteahhidin inşaatı nasıl finanse ettiğini sormak önemlidir: öz kaynaklarıyla mı, banka kredisiyle mi, yoksa ağırlıklı olarak satış sürecinde alıcıların paralarıyla mı. Projede müteahhidin kendi veya banka kaynaklı finansmanı ne kadar fazlaysa, satış hızının düşmesi durumunda inşaatın durma riski o kadar düşüktür. Bankalar güvenilmez projeleri finanse etmekte isteksiz davrandığından, banka ortaklığının varlığı başlı başına olumlu bir işarettir.
Adım 5. Şantiyeye Yerinde veya Uzaktan Ziyaret
Batum'da fiziksel olarak bulunmuyorsanız, bir temsilciden — emlakçı, avukat veya güvendiğiniz biri — şantiyeyi bizzat ziyaret etmesini ve güncel fotoğraf ya da video göndermesini isteyin. Bu sayede:
● Müteahhidin söyledikleriyle fiili inşaat temposunu karşılaştırabilirsiniz;
● İnşaatın durmuş değil, gerçekten devam ettiğini doğrulayabilirsiniz;
● Projenin gerçek çevresini — komşu binalar, altyapı, denize mesafe — görebilirsiniz.
Müteahhit inşaatın hız kesmeden ilerlediğini söylemesine rağmen şantiye durma noktasına gelmiş görünüyorsa, bu ciddi bir uyarı işaretidir.
Adım 6. Sözleşme Koşulları, Yalnızca Reklam Vaatleri Değil
Satış sözleşmesini (ya da hisse katılım sözleşmesi kullanılıyorsa onu) aşağıdaki açılardan dikkatle inceleyin:
● Yalnızca ismiyle değil, yapılacak işlerin somut listesiyle birlikte teslim standardının (ham, beyaz veya yeşil iskelet) tam olarak tanımlanması;
● Teslim koşulları ve tarihleri ile müteahhidin teslimi geciktirmesi durumundaki yaptırımlar;
● Projede değişiklik yapılması (tadilat, malzeme değişikliği) durumunda izlenecek süreç ve onay mercii;
● Taksit koşulları — ödeme takvimi, tutar ve inşaat aşamalarına bağlılık.
