როგორ შეამოწმოთ დეველოპერი ბათუმში შეძენამდე: მოწმდება-სია უცხოელი ინვესტორისთვის
როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი ბათუმში შეძენამდე: მოწმობების სია უცხოელი ინვესტორისთვის
საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ღიაა უცხოელებისთვის და გამოირჩევა გარიგებების გაფორმების სიმარტივით — თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ აქ რისკები არ არსებობს. მკაცრი სამშენებლო რეგულაციების მქონე ბაზრებისგან (მაგალითად, რუსეთისგან) განსხვავებით, საქართველოში სავალდებულო ესქრო-ანგარიშების მექანიზმი არ მოქმედებს — ის სისტემა, რომელიც მყიდველის ფულს ბანკში ბლოკავს მშენებლობის დასრულებამდე. ამიტომ დეველოპერის შემოწმება პირველ რიგში თავად მყიდველის პასუხისმგებლობაა. შევადგინეთ ნაბიჯ-ნაბიჯ სახელმძღვანელო, რომელიც ნებისმიერი გადახდის — ბინის დაჯავშნის თუ სრული ღირებულების გადახდამდე — უნდა გაიაროთ.
ნაბიჯი 1. სამშენებლო ნებართვა
პირველი, რაც დეველოპერს უნდა მოთხოვოთ — კონკრეტულ ობიექტზე გაცემული სამშენებლო ნებართვა. ეს ფორმალობა არ არის: მის გარეშე კომპანიას შენობის აშენების უფლება არ აქვს, ხოლო მყიდველი რისკავს ჩადოს ინვესტიცია ობიექტში, რომელიც მოგვიანებით თვითნებურ მშენებლობად შეიძლება ჩაითვალოს. მიზანშეწონილია დოკუმენტის სკანი მოითხოვოთ და, სადაც შესაძლებელია, იურისტს გადაამოწმებინოთ.
ნაბიჯი 2. მიწის ნაკვეთის სტატუსი
დარწმუნდით, რომ სამშენებლო მიწა სწორად არის გაფორმებული და არ ეკისრება ტვირთი, სასამართლო დავა ან შეზღუდვა. ამისთვის საჭიროა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან — საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოდან (NAPR). თუ მიწა იურიდიულად სუფთა არ არის, მომავალში ბინაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია შეუძლებელი შეიძლება გახდეს — რამდენადაც მიმზიდველადაც არ გამოიყურებოდეს პროექტი ქაღალდზე.
ნაბიჯი 3. კომპანიის ისტორია და რეპუტაცია
სანამ ფულს გადაიხდით, შეისწავლეთ:
● რამდენი ობიექტი ჩააბარა დეველოპერმა ექსპლუატაციაში და დადგენილ ვადებში — გეგმის მიხედვით თუ სისტემატური დაგვიანებებით;
● აქვს თუ არა კომპანიას დაუმთავრებელი ან გაყინული პროექტები;
● რეალური მყიდველების მიმოხილვები და არა მხოლოდ დეველოპერის საიტზე განთავსებული სარეკლამო მასალები;
● სასამართლო დავები, რომლებიც კომპანიასთან ან მის ხელმძღვანელობასთან არის დაკავშირებული.
წლების განმავლობაში წარმატებული ჩაბარების ისტორიის მქონე მსხვილი დეველოპერები, როგორც წესი, უფრო საიმედოა ახალ მოთამაშეებთან შედარებით — თუმცა მათი ფასებიც შესაძლოა უფრო მაღალი იყოს, რაც ვარიანტების შედარებისას გასათვალისწინებელია.
ნაბიჯი 4. პროექტის დაფინანსების სტრუქტურა
გაარკვიეთ, როგორ აფინანსებს დეველოპერი მშენებლობას: საკუთარი სახსრებით, საბანკო კრედიტით თუ ძირითადად მყიდველების ფულით გაყიდვების ეტაპზე. რაც მეტია პროექტში დეველოპერის საკუთარი ან საბანკო სახსრები, მით ნაკლებია მშენებლობის გაყინვის რისკი გაყიდვების ტემპის შემცირებისას. ბანკები სარისკო პროექტებს სიფრთხილით აფინანსებენ, ამიტომ საბანკო პარტნიორის არსებობა თავისთავად დადებითი სიგნალია.
ნაბიჯი 5. პირადი ან დისტანციური ვიზიტი ობიექტზე
თუ ბათუმში ფიზიკურად არ იმყოფებით, სთხოვეთ წარმომადგენელს — რიელტორს, იურისტს ან ნდობის პირს — პირადად მო
