კოტლოვანის ეტაპზე, მშენებლობისას თუ ჩაბარებულ სახლში ბინის ყიდვა: რას ავარჩიოთ ბათუმში

ბინის შეძენა მშენებლობის საწყის, შუა ეტაპზე თუ ჩაბარებულ სახლში: რა ავირჩიოთ ბათუმში

ბათუმის დეველოპერები ბინებს ყიდიან მშენებლობის ყველა ეტაპზე — ნულოვანი ციკლიდან დაწყებული სრულად ჩაბარებულ, მოწყობილ სახლებამდე. ამ ვარიანტებს შორის ფასის სხვაობამ შეიძლება 30–50%-ს მიაღწიოს, თუმცა ფასთან ერთად რისკებიც იცვლება. განვიხილოთ, რას იღებს მყიდველი თითოეულ ეტაპზე და როგორ მიიღოს გადაწყვეტილება, თუ პროექტს დისტანციურად აფასებს — რუსეთიდან, ყაზახეთიდან, ყირგიზეთიდან, ევროპიდან ან ისრაელიდან.

მიწის სამუშაოთა და ნულოვანი ციკლის ეტაპი: მაქსიმალური ფასდაკლება, მაქსიმალური რისკი

გაყიდვების დაწყებისას, როდესაც მოედანზე მხოლოდ მიწის სამუშაოები იწყება ან საძირკველი იდება, ბათუმის დეველოპერები კვადრატულ მეტრზე ყველაზე დაბალ ფასს სთავაზობენ — ჩვეულებრივ, ჩაბარებულ სახლში არსებულ საბოლოო ფასზე 20–40%-ით ნაკლებს. ამ ეტაპზე, როგორც წესი, ხელმისაწვდომია:

●      გრძელვადიანი უპროცენტო განვადება (ხშირად — ობიექტის ჩაბარებამდე ან რამდენიმე წლით გვიანდელი ვადით);

●      განლაგების, სართულისა და ხედვის მაქსიმალური არჩევანი — გაყიდვების დასაწყისში ბინების სრული ასორტიმენტია ხელმისაწვდომი;

●      საბოლოო მოპირკეთების ჩამოყალიბებაში მონაწილეობა, თუ დეველოპერი ამას უშვებს.

რისკები. ეს ის ეტაპია, როდესაც მყიდველი პროექტს იხდის და არა დასრულებულ ობიექტს. ძირითადი საფრთხეები:

●      ჩაბარების ვადების გადაწევა — ბათუმში ეს გავრცელებული პრაქტიკაა და არა გამონაკლისი;

●      მშენებლობის გაყინვა დეველოპერის დაფინანსების სიმწირის გამო;

●      საბოლოო ხარისხისა და განლაგების შეუსაბამობა სარეკლამო სურათებთან.

რისკის შემცირება. გადახდის განხორციელებამდე გადაამოწმეთ სამშენებლო ნებართვა და მიწაზე სამართლებრივი დოკუმენტები საჯარო რეესტრის მეშვეობით, შეისწავლეთ ამ დეველოპერის უკვე ჩაბარებული პროექტების ისტორია და, თუ შესაძლებელია, კომპანიის მსგავს ობიექტებზე სამუშაოების ტემპი. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს: საქართველოში, გარდა ზოგიერთი სხვა ქვეყნისა, დეველოპერებისთვის სავალდებულო ესქრო-ანგარიშების სისტემა არ არსებობს — მყიდველის ფული, როგორც წესი, პირდაპირ კომპანიის ბრუნვაში შედის და არ ინახება ბანკში მშენებლობის დასრულებამდე. ეს ნიშნავს, რომ დეველოპერის საიმედოობის შემოწმება, უპირველეს ყოვლისა, თავად მყიდველისა და მისი იურისტის პასუხისმგებლობაა და არა სახელმწიფო დაცვის მექანიზმის.

მშენებლობის შუა ეტაპი: ფასისა და პროგნოზირებადობის ბალანსი

როდესაც შენობა უკვე 40–70%-ით არის ამოყვანილი, კვ.მ-ის ფასი მიწის სამუშაოთა ეტაპზე არსებულზე მაღალია, მაგრამ საბოლოოზე ნაკლები. ამ ეტაპზე უკვე შეიძლება შეფასდეს:

●      კომპანიის მშენებლობის რეალური ტემპი (ემთხვევა თუ არა დეკლარირებულ გრაფიკს);

●      მშენებარე კონსტრუქციების ხარისხი ვიზუალურად — ფოტოებით, ვიდეოებით ან პირადი ვიზიტის საშუალებით;

●      შენობის პოზიცია ზღვის, მეზობელი ნაგებობების მიმართ და